Nuda propiedad y cómo influye en el IRPF la edad del donante

El valor de adquisición se fija según las condiciones vigentes cuando se obtuvo el pleno dominio, incluida la edad del usufructuario

Cuando se hace una donación de la nuda propiedad de un inmueble, conservando el derecho a usarlo o alquilarlo, es decir, el usufructo, se han suscitado una serie de dudas respecto a las consecuencias fiscales de esta transferencia. El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) en su resolución, de 23 de abril de 2025,  ha querido aclarar el asunto determinando que edad del donante debe considerarse al transferir la nuda propiedad de un inmueble, que determinará la ganancia patrimonial y el IRPF de la operación.

Nuda propiedad y el usufructo, valores complementarios

En una donación de nuda propiedad, tanto el usufructo como la nuda propiedad tienen un valor puntual respecto al pleno dominio. El valor del usufructo aumenta con la edad del usufructuario, disminuyendo el valor de la nuda propiedad.

En una donación de la nuda propiedad, el donatario pagará menos impuesto de donaciones, ya que el valor transmitido no incluye el valor del usufructo que se reserva el donante. El donante a su vez seguirá obligado a tributar por la ganancia patrimonial que se genere en el IRPF.

En un usufructo vitalicio, el valor del usufructo es del 70% del total si quien conserva el uso y disfrute del inmueble tiene menos de 20 años. A partir de esta edad el valor del usufructo disminuye un 1% cada año que aumenta la edad del usufructuario. El valor de la nuda propiedad donada es el restante hasta el 100% que aumenta con el avance de la edad del usufructuario. Por lo tanto, cuanto más joven es quien dona la nuda propiedad, menores impuestos de donación pagará, ya que la nuda propiedad tiende a desvalorizarse.

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